物流地产是随着物流行业的快速发展而产生的,本文通过普洛斯物流地产经营模式的研究,结合黑龙江省“十二五”国民经济和社会发展规划,提出了发展黑龙江省的物流地产的启示。
Abstract The logistics real estate is raised with the rapid development of the logistics industry. Through the study on the ProLogis logistics real estate business model, this article, combined with “Twelve-Five” national economic and social development plan of Heilongjiang province, proposes the inspiration on developing logistics real estate in Heilongjiang province.
关键词普洛斯;物流;模式
Key words ProLogis;logistics;model
中图分类号F252 文献标识码A 文章编号1006-4311(2013)13-0015-02
————————————
基金项目本文为黑龙江省教育厅2011年度科学技术研究(指导)项目计划,项目名称黑龙江省物流地产运营模式研究,(项目编号12515129),项目负责人许红。
作者简介许红(1966-),女,辽宁沈阳人,工商管理硕士,哈尔滨职业技术学院教师,主从事物流管理专业教学与研究工作。
1 普洛斯物流地产的运作模式
国外工业地产巨头普洛斯的经营模式,为客户提供物业管理服务,其收益来源于物流设施租金与管理费,不参与客户的日常物流业务经营,是在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施出租给客户的。
“物流地产”属于工业地产范畴,是指根据客户的需求,投资建设高效优质的物流仓储设施,再将其出租给客户,在一定范围内为其选择合适的地点,包括制造商、零售商、物流公司等,并为其提供物业管理服务。
普洛斯模式主通过策划、构建与设施管理来实现。“普洛斯运营系统”其客户可以分为物流业、制造业及零售业,可以提供强大物流配送服务网络涵 盖仓储设施的整个流程。知名的跨国企业联邦快递、马士基、UPS、DHL、通用汽车、大众、惠而浦、柯达、施乐、沃尔玛、雀巢等,都租用了普洛斯遍布全球 的多项仓储设施。
普洛斯在中国的物流配送网络布局,集中在长江三角洲、珠江三角洲、环渤海经济圈的一、二线城市设点布局。每个枢纽城市开发3至4个物流园区, 形成一个物流配送网络。这些园区靠近机场、海港和高速公路,从而形成一个物流配送网络。普洛斯集中投资物流园,重点发展3种业务模式。海港物流园、临空物 流园及加工基地。
普洛斯为客户提供的服务可以归纳为下列四种方式
①提供咨询服务。
②收购与回租。
③按客户求定制开发仓储设施。
④物流园区与标准物流设施开发。
国五条、限购令、银根收紧,如今,开发商在住宅项目上的热潮有所退消,地产商将成为物流地产开发的主力量。物流地产追求的是一种缓慢而稳定 的利润回报,资金投入大,投资回报周期长,物流地产的最大优点在于稳定,即使是市场波动非常大的情况下,对租金收入影响也比较小,主因为客户租赁期相对 较长。
2 对发展黑龙江物流地产的启示
目前,物流地产发展呈现以下特点快速发展,物流用地集中,对大规模物流用地需求旺盛,物流商们都在寻找更大的空间以重组他们已有的国内物流业务。
纵观普洛斯物流地产在中国的布局,先期定位长江三角洲,在上海桃浦成立合作公司,与苏州物流中心有限公司合资并正式签约,收购乐购配送设施及 取得上海西北物流园设施独家开发权。之后从长三角转战珠三角,将深圳盐田港正式纳入普洛斯的势力范围,签定了(广州)保税物流园区和云埔物流园项目。同 时,普洛斯北京空港物流园、天津泰达物流园也就绪。其在华投资已覆盖到华东、华南、华北和西南地区,东北地区成为尚未开垦的处女地。黑龙江省应借鉴普洛斯 模式,发展物流地产。
2.1 发挥政府宏观调控作用,做好物流地产建设发展定位分析 政府应加强宏观规划和指导,制定有效的物流地产的扶持政策,合理布局重大物流基础设施建设项目,以利于物流地产的良性运转,在物流地产企业的投资、融资、 税费减免、土地使用、技术服务等方面,出台鼓励措施,规范其发展。
根据《黑龙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲》,十二个五年规划期间,依托优势特色产业和产品以及开发区和交通枢纽,以边境口岸物 流、对外加工、转口贸易为重点的国际物流体系,以批发市场、连锁配送、电子商务为重点的商贸物流体系,以及以农畜产品、农资、农机和冷链物流为重点的涉农 物流体系,重点构建服务于装备、石化、能源、食品工业等支柱产业及新材料、高端装备制造、生物产业等战略性新兴产业的工业物流体系。整合现有交通运输、仓 储等物流基础设施,重点建设哈尔滨龙运物流园区、黑龙江华风物流园区、哈尔滨新香坊物流园区、哈尔滨空港物流园区、齐齐哈尔综合物流产业园区、大庆综合物 流园区、佳木斯东港综合物流园区、牡丹江综合物流园区等区域性、国际性物流基地。这些产业发展产生的物流地产需求是进行物流地产建设定位的重方向。以这 些物流重大项目作为黑龙江省物流地产规划、论证、发展和建设的重点,构建合理的物流地产网络,推动物流产业的发展。
2.2 做好物流地产发展融资规划设计 普洛斯模式,通过建设物流设施,靠持有这些物业出租经营,获得长期稳定经营收益回报的同时,分享经济增长导致土地增值带来的巨大收益。这种模式回报期长、 经营变数大、对资金求较高。合理筹集资金和使用对物流地产项目非常重。在技术资本和管理经验之外,筹措资金的能力成为进入物流地产市场的门槛。可采用 的融资方式有银行贷款、合作开发、利用外资等融资策略。
2.3 建立边境口岸物流园和加工基地 充分发挥黑龙江省作为欧亚大陆桥重门户的作用,利用哈大齐牡满五点一线欧亚大陆桥区位优势,按照科学布局、资源互补、规模经营、高效运作的求,高起 点、高标准地建立边境口岸和物流园对俄贸易加工基地,成为功能齐备的区域性综合物流枢纽。
2.4 建立完善、配套的物流配送服务网络,形成物流产业体系和物流地产服务体系。
《黑龙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲》中提出,以现代物流和供应链管理为导向,整合物流资源,以降低社会物流综合成本和改善区 域投资环境为目标,培育发展新型物流企业和企业集团,具备技术装备和管理水平较高、市场竞争力较强等特点,形成具有国际竞争力的现代物流服务体系,做 到布局合理、技术先进、节能环保、便捷高效、安全有序。
普洛斯运营系统的成功之处就在于能够提供涵盖物流设施的策划、构建与管理整个流程的强大物流配送服务网络。完整的物流配送网络,完善的配送中 心网络,订货和配送中心作业处理及送货过程更加迅速,缺货也更少。政府向内需经济转型,内需经济增长将带动黑龙江省消费品市场、城市配送物流地产市场需 求,应使我省各个物流园区、物流中心、配送中心的建设、运营进入联网阶段,不断创新改进,将物流地产、物流市场与物流运作紧密结合,建立完善、配套的物流 配送服务网络,形成具有企业特色的现代物流发展之路。
2.5 重视物流模式的创新 深入挖掘客户需求,将客户与物流企业相关资源联系起来,为客户提供新颖、灵活的租赁项目。在物流服务中,物流企业可能发现客户在解决某些问题时的不利情 况,物流企业根据自己的专业知识提出相应解决方案,这套解决方案中包含了物流企业在这个领域中的丰富经验以及在管理、技术、人力等各方面的支持,通过为 客户提供整套的物流服务和解决方案,帮助客户应对瞬息万变的市场环境,更好地解决物流运作中的问题,结合实际,走出自己的品牌创新之路。
参考文献
1陈建校.我国物流地产的发展现状、问题与对策.物流技术,2009,28(4).
2萧平.物流地产狂潮席卷中国J.市场周刊(新物流),2008,(1).
3黑龙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲.